Česká legislativa nestíhá, zájem o investice do brownfieldů roste díky tlaku EU, říká Robert Reiss z PRK Partners
- před 1 dnem
- Minut čtení: 3
Zájem o revitalizaci brownfieldů je alespoň ve verbální rovině prioritou tuzemské politické reprezentace bez ohledu na stranickou příslušnost. V praxi to ale vázne, což dobře ilustruje chybějící legislativa. Podle associate partnera advokátní kanceláře PRK Partners Roberta Reisse však zájem o tento typ aktiv rapidně roste, a to zásluhou Evropské unie. „Je to výsledek tlaku EU na ozeleňování a s tím souvisejícími dotacemi a možnostmi financování,“ říká v podcastu Trendy v udržitelnosti, který vzniká ve spolupráci e15 a projektu [ta] Udržitelnost.
Celý rozhovor si můžete pustit také na TOMTO odkazu.
Většina lidí si dnes dokáže udělat představu, co pojem brownfield znamená. Jde o nemovitost, obvykle průmyslovou nebo zemědělskou, která už neslouží svému původnímu účelu, je zanedbaná, v horším případě kontaminovaná a postupně degraduje. Pro její další využití je často nutná sanace, revitalizace, rekonstrukce nebo zcela nová výstavba. Problém při nakládání s těmito objekty však přetrvává v tom, že legislativa pojem brownfield nedefinuje, upozorňuje associate partner advokátní kanceláře PRK Partners Robert Reiss. „Absence právní definice ztěžuje například identifikaci těchto areálů při žádostech o dotace na revitalizaci. Svým způsobem ho ale v praxi definovala Národní strategie revitalizace brownfieldů z let 2019–2024,“ vysvětluje Reiss.
Z téže praxe vychází i základní členění brownfieldů podle jejich původní funkce. A to na zemědělské, obvykle na okrajích obcí, dále průmyslové, typicky na okraji měst a pak městské, které jsou součástí městské zástavby.
Tlak EU
Národní databázi brownfieldů vede agentura CzechInvest. Na konci roku 2024 obsahovala přes 4 600 lokalit o celkové výměře téměř 15 000 hektarů. Při první inventarizaci v roce 2005 to byla přibližně polovina. Razantní nárůst Reiss vysvětluje zpřesňováním a zdokonalováním parametrů databáze a také tím, že postupně přibývají nové vysloužilé areály. Zároveň je databáze obousměrná: „V roce 2024 bylo zaevidováno 187 nových brownfieldů, ale 117 jich bylo revitalizováno a vráceno k životu, takže z databáze vypadly,“ komentuje associate partner advokátní kanceláře.
Je přitom v zájmu investorů i vlastníků, aby v databázi CzechInvest areály zanesené byly. „Jakmile je lokalita na seznamu, může snáze získat dotaci. To platí, ať je objekt ve veřejném, nebo soukromém vlastnictví,“ dodává právník.
Další statistika ukazuje, že tento model funguje a zájem investorů o brownfieldy výrazně roste. „V roce 2020 do nich směřovalo jen 12 procent investic, zbytek šel do greenfieldů, tedy realizací na zelené louce. O čtyři roky později to už bylo 52 procent. Je to výsledek tlaku EU na ozeleňování a s tím souvisejícími dotacemi a možnostmi financování,“ vysvětluje Reiss.
Robert Reiss, PRK Partners
Výhody a nevýhody
Z pohledu právníka PRK Partners převažují u investic do zanedbaných areálů pozitiva. „Primární výhodou je, že tyto areály už mají vymezené využití v územně plánovací dokumentaci. Pokud tedy investor plánuje aktivity, které dokumentace umožňuje, nemusí čekat na její změnu,“ konstatuje. Podobně platí, že objekty obvykle mají sítě a napojení na okolní infrastrukturu.
Další rozměr je sociálního charakteru. Nepředpokládá se totiž, že by investice vedla k zhoršení aktuálního stavu. „Obce mají zájem, aby se tato území revitalizovala, proto jsou investoři spíše vítáni,“ uvádí Reiss a přidává i relativně snazší přístup k dotacím či financování, včetně možnosti využití principu PPP.
Svou váhu ale mají i nevýhody. Tou nejzásadnější je podle Reisse environmentální zátěž, kterou si objekty nesou z minulosti. „S jistotou se týká osmi procent objektů v databázi CzechInvestu,“ vyčísluje. Tato zátěž může mít různou závažnost. Horší je to v případě kontaminace podzemní vody či půdy, snazší v případě staré eternitové střechy s příměsí azbestu. „Další typickou nevýhodou představují složité majetko-právní vztahy. Ať už kvůli množství spoluvlastníků, nebo vlastnictví zatíženému například věcnými břemeny. To komplikuje přístup k danému brownfieldu,“ vysvětluje Reiss.
Konstrukční prvky nezanesené v katastru nemovitostí
Právní zastoupení do značné míry zaručuje, že investor nekoupí zajíce v pytli. „Do velké míry dokážeme eliminovat riziko kostlivce ve skříni z hlediska vlastnictví. Stojí to dost úsilí, protože dokumentace historicky nebyla vždy kvalitní, takže sledujeme logický řetězec,“ přibližuje Reiss.
K tomu se občas přidávají i kuriózní momenty. „Například ´perličky´ typu restitucí, insolvencí či třeba konstrukčních prvků, které nejsou zanesené v katastru. Řešili jsme třeba případ mostového jeřábu, který přesahoval do sousední nemovitosti a nebylo jasné, zda vlastníkem jsme my, nebo soused,“ říká Reiss.
Jak to vypadá, když advokátní kancelář zastupuje investora u nákupu brownfieldu s vysoce problematickými majetko-právními vztahy? Jak se řeší odpovědnost za letitou ekologickou zátěž na brownfieldech? A tlačí tuzemská legislativa dostatečně na větší využití těchto lokalit na úkor výstavby na zelené louce? I to se řešilo v podcastu Trendy v udržitelnosti.
Komentáře