Jasným trendem v současném developmentu komerčních nemovitostí je udržitelnost. Jelikož však existuje mnoho typů budov s různým využitím, prakticky neexistuje jednotný návod, jak zajistit udržitelný provoz budov v letech následujících po jejich dokončení a předání. „Nájemní smlouvy dnes běžně obsahují přílohy týkající se přímo udržitelnosti a jde o mnoho stránek, které stanovují, co nájemce může a nemůže,“ říká Kristýna Faltýnková, vedoucí pracovní skupiny real estate v advokátní kanceláři PRK Partners.
Relativně snadné je to u kancelářských prostor. Tam se takový dodatek nájemní smlouvy týkající se udržitelnosti může omezit například na dodatečné vybavení pořízené nájemcem – třeba varná konvice či mikrovlnná trouba musí spadat do úsporné energetické třídy. U obchodních center je to podle Faltýnkové složitější. „Pokud je nájemcem nadnárodní řetězec, který má smlouvu s dodavatelem vybavení obchodů v rámci globální jednotné korporátní identity, může to narážet na pravidla udržitelnosti dané budovy, například že nábytek musí být od lokálních dodavatelů, aby uhlíková stopa byla co nejmenší,“ uvádí příklad advokátka.
Může se jistě stát, že nájemce, typicky velká korporace, která si vetkla udržitelnost do štítu, má vlastní ESG standardy nastaveny tak, že překonávají požadavky pronajímatele. Takový nájemce může dokonce vyvinout tlak na pronajímatele. Například pokud sám přijal korporátní závazek, že bude odebírat pouze energii z obnovitelných zdrojů a je na to navázáno třeba i jeho financování, může na pronajímatele tlačit, ať doloží, že budova má jen tuto energii.
Běžnější však je, že nájemce řeší poměr „cena/výkon“ a zelenými závazky do budoucna se může cítit svázaný. „Jako nebezpečná může vnímat ta ujednání, že pokud pronajímatel zavede nějakou zelenou inovaci do budovy, nájemce souhlasí, že se nainstaluje i do jím používaných prostor. Kdo ale ponese náklady, které nemusí být zanedbatelné?“ upozorňuje Faltýnková.
Ještě složitější situace je u průmyslových nemovitostí. Tam je podle advokátky PRK problém v tom, že se často vezme vzorová ESG příloha určená původně pro kancelářskou budovu a pak je naroubována na výrobní areál. „Takže máme zelené fasády a fotovoltaiku, ale najednou se nebavíme o varné konvici, ale o nějaké velké technologii, kterou tam chce nájemce umístit a vyrábět na ní. Po něm můžeme těžko požadovat, aby ji nahradil, jakmile bude k dispozici srovnatelná technologie s lepší energetickou bilancí, protože on má plno certifikátů, posouzení shody výrobků a podobně. To by musel s novou technologií vše získávat znova,“ vysvětluje Faltýnková. Proto by i právník, který strany takového vztahu zastupuje, měl rozumět danému byznysu, vědět, co přesně se má v daném prostoru dít a ne se jen spolehnout na standardní ESG přílohu.
Obecně advokátka PRK nabádá k obezřetnosti při podepisování dodatků či příloh týkajících se ESG agendy zejména právě ve věci vágních ujednání zavazujících nájemce v budoucnu participovat na změnách, které se budou dotýkat i pronajatého prostoru. Případné povinnosti vycházející z nové legislativy podle právničky většinou problém nepředstavují, protože změna legislativy obecně není důvod ke změně stávající nájemní smlouvy. „Legislativní požadavky se primárně vztahují na nově budované stavby. Čili již povolení záměru musí být v souladu s novými požadavky. Ale třeba směrnice k udržitelnosti, která se chystá na evropské úrovni, předpokládá, že i stávající budovy se budou muset postupně ozelenit. To bude však povinnost pronajímatele, nikoli nájemce,“ uzavírá Faltýnková.
Jak vypadá situace s ESG dodatky u udržitelných rezidenčních budov? Proč se pražským památkářům nelíbí fotovoltaické střešní tašky a jak se změní realita s novelou energetického zákona umožňující vznik komunitní energetiky?