Udržitelnost získává stále větší váhu v developmentu rezidenčních realit. Sebeudržitelnější projekt ale postrádá smysl, pokud jsou pak principy udržitelnosti hozeny za hlavu a rezidenti budovu obývají „postaru“. Rozdíl přitom je i v tom, zda jde o vlastnické, či nájemní bydlení. „Nájemci bytů v rezidenčních nemovitostech jsou dost výrazně chráněni. Zákon výslovně uvádí, že cokoli v nájemní smlouvě bude odchylkou od zákona v neprospěch nájemce, je v podstatě neplatné,“ říká Kristýna Faltýnková, vedoucí pracovní skupiny real estate v advokátní kanceláři PRK Partners.
Jak tedy „udržet udržitelnost“ budov i poté, co jsou developerem dokončeny a předány investorovi? Z pohledu nájemního bydlení se to podstatné točí kolem ESG příloh nájemních smluv, které uzavírá majitel s budoucími nájemci. Z pohledu běžného nájemce je těžké si představit, že dostane k podpisu smlouvu s ESG přílohou, v níž se praví, že nájemce bude ve své bytové jednotce řádně třídit odpad, udržitelně nakládat s energiemi a vodou či pravidelně zavádět nové úsporné technologie. „Nebývá obvyklé, že by to takto došlo až k nájemci a je otázka, nakolik by to vůbec bylo vymahatelné,“ poukazuje Faltýnková na legislativní ochranu nájemců.
U rezidenčních nemovitostí s nájemním bydlením jsou tedy možnosti něco nařídit a vyžadovat značně omezené, což ale neplatí u vlastnického bydlení, kdy obvykle majitelé jednotlivých bytů vytvoří klasické Společenství vlastníků jednotek (SVJ), které může přijmout závazky udržitelnosti. „Tam může vzniknout problém, že samotní vlastníci jsou k nějakému udržitelnému nakládání zavázáni, ale nájemci to nerespektují. Pak záleží, co se v SVJ prohlasuje a jak jsou nastavena hlasovací práva. Pokud je třeba SVJ založeno ještě v době, kdy tam figuruje developer a má v něm většinu, protože zatím prodal čtyři jednotky z deseti, tak může nastavit, že na domu bude zelená střecha, vybuduje se fotovoltaika a splachovat se bude dešťovou vodou, a že toto bude možné změnit jenom za stoprocentního souhlasu všech vlastníků jednotek,“ dává příklad advokátka PRK Partners. Dodává přitom, že ten, kdo měl možnost seznámit se s fungováním SVJ zblízka, tuší, že dosáhnout stoprocentní shody na čemkoliv je prakticky nemožné.
Může se tak klidně stát, že zelené střechy či komunitní zahrady nebudou využívané, protože náklady na udržení statusu zelené budovy půjdou přes fond oprav z kapes vlastníků, a ne každý bude stejně naladěn. „Ta dešťová voda, kterou se splachuje, protéká vaší toaletou. Developer to sice měl hezky naplánováno, ale ty toalety už nejsou jeho a každý k tomu má jiný přístup, někdo může chtít čistou vodu,“ poukazuje Faltýnková.
Samostatnou kapitolou při současné výstavbě rezidenčního bydlení jsou nabíječky elektromobilů. Jde o téma, které působí obtíže developerům, kteří dnes již v zásadě nemají na výběr a nabíječky instalovat musí, ale vlastníci je nechtějí, nevyužívají, případně ani elektromobilům nepovolí vjezd do společných garáží. V případě nových projektů má developer podle Faltýnkové lepší pozici, protože během výstavby je vlastníkem celé nemovitosti. „Může si rozhodnout, kolik nabíječek umístí a jak to bude koncipováno vzhledem k vlastnickému právu. Tedy zda se takto vybaví každé parkovací stání či se udělá jen příprava, kdy bude celá garáž připravena na instalaci individuálních wallboxů. Pak je potřeba také instalovat elektroměry, aby bylo jasné, kdo kolik spotřeboval,“ uzavírá advokátka s tím, že málokdo vidí rád, jak si soused nabíjí ve sklepě elektrokolo ze zásuvky na chodbě, a tak se mu na pohon skládají všichni.
Jak se toto téma řeší u komerčních budov? Proč se pražským památkářům nelíbí fotovoltaické střešní tašky a jak se změní realita s novelou energetického zákona umožňující vznik komunitní energetiky?