Developeři se učí pracovat se společenským dopadem svých staveb, říká Ondřej Dušek

Evropský legislativní rámec, který definuje udržitelný development, je pro aktéry trhu vítaným krokem z dosavadního vakua. Podle partnera advokátní kanceláře Peterka Partners Ondřeje Duška se developeři úspěšně učí s novými nároky nakládat. „Stavebníci byli zvyklí zabývat se technickými detaily, a ne řešit společenský aspekt. Nicméně právě tato oblast, tedy že budova je v nějakém území, má nějaké okolí a sousedy a tyto vztahy je třeba řešit, se v poslední době vyvíjí nejvíc,“ říká advokát v podcastu Trendy v udržitelnosti, který vzniká ve spolupráci INFO.CZ a projektu [ta] Udržitelnost.

---

Celý rozhovor si můžete pustit nebo poslechnout také na TOMTO odkazu.

Zkáza, záchrana nebo něco mezi tím? Agenda ESG se dotýká i sektoru nemovitostí a na jeho aktéry bude mít značný dopad. Na úvodní dotaz, zda to pro reality bude zátěž, nebo vzpruha, odpovídá Ondřej Dušek v duchu chytré Horákyně: „Jak kdy a jak pro koho.“ 

Podle Duška je nicméně nejlepším receptem nevnímat celou záležitost výhradně jako problém, ale více jako příležitost. V zásadě podle něj jde o přirozený důsledek dlouhodobějšího trendu. „Téma udržitelnosti je s námi již delší dobu a je podstatné samo o sobě, takže se nelze divit že se začalo projevovat v legislativě. Nájemci i vlastníci se již déle zajímají o energetickou náročnost nemovitostí, chtějí udržitelné nemovitosti s nízkou spotřebou a dobrým vlivem na své okolí,“ říká advokát.

Aktéři na realitním trhu podle Duška této poptávce rádi vyjdou vstříc, a tak i oni vítají, že vzniká úprava definující, jak má udržitelný development vypadat. „I oni chtějí být udržitelní, ale dlouho se nevědělo, jak na to. Nebylo srovnání. Developer chce postavit z tohoto hlediska špičkovou budovu, ale pokud neexistuje jednotná právní úprava, bude svá tvrzení muset podložit svými čísly. Konkurence postaví svou budovu, bude tvrdit totéž, ale budova bude třeba úplně jiná, protože její předností bude úspora energie, zatímco předností té první bude jiný aspekt udržitelnosti. Ta regulace tedy do jisté míry trh srovnává a všichni vědí, co se rozumí pod pojmem udržitelná budova,“ vysvětluje Ondřej Dušek.

Nejhorší strategií je nedělat nic

V posledních měsících se pod vlivem geopolitického i vnitrounijního dění agenda udržitelnosti dostala pod jistý tlak, a tak dochází mimo jiné k vývoji v terminologii. I tento posun Dušek spíše vítá, protože lépe odpovídá nové realitě. „Kolem témat ESG, Green Deal či udržitelnost je teď trochu panika. Jsou to termíny, které automaticky budí negativní reakce. Nejen proto se dnes prosazuje termín odolnost, který naznačuje jistou sílu. Máme válku na Ukrajině, zažili jsme energetickou krizi, kdy si všichni uvědomili, že velká spotřeba energií je problém a že mít úsporné budovy je výhodné pro všechny. Takže myslím, že s termínem odolnost se budeme setkávat stále častěji,” předvídá Dušek. 

Partner Peterka Partners považuje téměř za jisté, že dosavadní trend směřování k udržitelnějšímu realitnímu sektoru bude pokračovat. „Myslím, že všichni vlastníci budou chtít mít nemovitosti méně energeticky náročné a i v dalších směrech udržitelné. Tomu se nevyhneme, takže nedělat nic je ta nejhorší strategie,” nabádá advokát. 

Z pohledu developerů přináší oblast ESG nové povinnosti, s nimiž jsou spojeny některé problémy. Ten nejpalčivější je finanční. „Opatření spojená s ESG jsou pro firmy v první fázi nákladem. Samozřejmě se dá spočítat, jaké úspory tato opatření přinesou, jaká je jejich návratnost a jaké přinesou budoucí výnosy. Ale vždy jsou to odhady. Tyto subjekty jsou tak trochu ve vzduchoprázdnu, protože s odhady budoucího vývoje je vždy spojeno jisté riziko,“ uvádí Dušek. 

Další věc, na niž advokát Peterka Partners upozorňuje, je specifičnost typu lidí pohybujících se v sektoru nemovitostí. „V této branži převládá technický duch, pracují v ní technicky vzdělaní lidé a k novinkám jsou skeptičtí, protože mají nahrazovat něco, co dlouho fungovalo. Písmeno S ve zkratce ESG zastupuje ´social´. Tito lidé byli zvyklí zabývat se technickými detaily a ne řešit společenský aspekt. Nicméně právě tato oblast, tedy že budova je v nějakém území, má nějaké okolí a sousedy a tyto vztahy je třeba řešit, se v poslední době vyvíjí nejvíc. Developeři k tomu byli přinuceni okolnostmi a myslím, že je to pozitivní pro všechny,” vidí klady Dušek.

Ondřej Dušek, Peterka Partners

Legislativní zákruty

Byznys má rád stabilní právní prostředí, jehož se v posledních pár letech na společném evropském trhu i kvůli udržitelnosti příliš nedostává. Podle Duška působí problémy především to, když norma jen „visí ve vzduchu“, ale není hotova. „To je pak těžké, firmy neví, na co se připravit, s čím mohou počítat, k čemu se vztahovat. Ale jakmile už ta norma je, tak aspoň víme, čím se řídit. Nicméně obecný problém stavebnictví je v tom, že tam už těch technických a zákonných norem je obrovská spousta, a jelikož je to dílo lidské, není dokonalé. Nastávají tak situace, kdy si normy protiřečí. Takže tím, že vyhovíte jedné, nesplníte druhou,“ popisuje právník legislativní zákruty.

Časté úpravy legislativy představují podle Duška pro stavebníky obrovský problém. „Nemovitosti jsou dlouhodobá záležitost. Domy se staví na padesát i sto let a především v Česku trvá povolovací řízení velmi dlouho. Takže když se dnes rozhodnete, že budete stavět nějakým způsobem, projeví se to nejdříve za pět, šest, sedm let, protože všechny principy udržitelnosti musí mít budova v DNA, to znamená počítat s nimi již při projektování. Uplatnit tyto principy či pravidla u renovací je pak prakticky nemožné, a pokud ano, tak je to velmi nákladné,“ přidává Dušek. 

Oblast stavebnictví byla přitom do určité míry kultivována již dříve vlastními standardy. Na jistou standardizaci své činnosti najela část trhu dávno před zavedením ESG. „Největší developeři většinou používali západní standardy LEED a BREEAM, takže již tu byla jistá standardizace zezdola a byla aplikována, ačkoli nebyla povinná. Z pohledu developerů to bylo výhodné, protože viděli vyšší výnosy v budoucnosti, vyšší kvalitu budov a dělali dobře, protože se ukázalo, že to byl správný tah,“ přibližuje advokát.  

Dušek je přesvědčen, že přes aktuální politické turbulence je trend zjevný a zejména v oblasti nemovitostí nezastavitelný. „Pokud chce někdo na stavebním trhu zůstat dlouhodobě, tímto se určitě musí zabývat. Mohu uvést příklad z Francie, kde od letoška bylo zavedeno pravidlo, že budovy s nejhorší bilancí energetické účinnosti, tedy s certifikací G, se nesmí pronajímat. Smlouvy, které již byly uzavřeny, se nesmí prodlužovat,“ říká Dušek. 

Právě Směrnice o energetické náročnosti budov je podle partnera Peterka Partners klíčovou normou pro budoucnost trhu. „Je to kolosální plán renovace nemovitostí v EU do roku 2050. Směrnice vychází z toho, že v EU máme asi 75 procent budov, které nejsou vyhovující. Prostě plýtvají energií. A cílem je zrenovovat je do roku 2050 tak, aby byly mnohem účinnější a udržitelnější. 

Jak konkrétně se bude snižovat energetická náročnost evropských budov? Jakým tempem se bude muset renovovat nemovitostní fond v Česku, aby byl dosažen evropský závazek? A kdo to všechno zaplatí? Odpovědi si poslechněte v podcastu Trendy v udržitelnosti.